Oletko ollut joskus asuntonäytössä? Tai oletko kuullut tarinoita niistä? Näyttöön kannattaa mennä myös papereiden takia, ei pelkästään katsastamaan miltä itse kohde tai sen ympäristö näyttää, vaikka nekin ovat todella tärkeitä. Papereilla tässä kohdin tarkoitan isännöitsijäntodistusta ja sen liitteitä. Monet saattavat pelästyä, kun kiinteistönvälittäjä antaa paperinivaskan käteen ja sanoo, että tässä on isännöitsijäntodistus. Mitä sellaisesta pitäisi edes huomioida tai lukea? Käyn tässä tärkeimmät asiat mitä isännöitsijäntodistuksesta kannattaa ainakin katsoa.
1. Millä tontilla taloyhtiö sijaitsee
Taloyhtiö voi sijaita joko omalla tai vuokratontilla. Ei ole yhdentekevää kummalla tontilla taloyhtiö sijaitsee. Lyhykäisyydessään omalla tontilla sijaitsevan taloyhtiön kaikki kustannukset on jo asunnon myyntihinnassa eikä tonttiin liittyviä kuluja tule lisää. Asunnon hinta on tällöin korkeampi. Vuokratontilla maksat asunnon hinnan lisäksi joka kuukausi tonttivuokraa. Vuokratontilla sijaitsevan kohteen saa siis pienemmällä pääomalla, koska vuokraa maksetaan kuukausittain. Tämä kannattaa ottaa huomioon asuntoilmoituksia selatessa, sillä osassa tapauksissa vuokratontin hintaa ei ole ilmoitettu koko asunnon hinnassa, jolloin asunnon hinta voi näyttää jopa liian hyvältä, koska se todennäköisesti on silloin sitä.
Tontin vuokranantaja on yleensä kaupunki, kunta, seurakunta tai sijoitusrahasto. Omalla tontilla sijaitseva taloyhtiö hyötyy sijainnin tuomasta arvonnoususta, mikä nostaa asunnon hintoja.
Vuokratontilla sijaitsevan taloyhtiön vuokrasopimuksesta kannattaa tarkistaa ainakin seuraavat asiat:
Vuokrasopimuksen päättymisen lähestyessä vuokranantajalla voi olla painetta korottaa vuokraa, mikä sitten lisää kuukausittaisia asumismenoja asunnon omistajalle.
Vuokra- vai oma tontti aiheeseen kannattaa perehtyä paremmin esimerkiksi täältä.
2. Onko taloyhtiöllä taloyhtiölainaa ja millainen omistusrakenne on
Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiön nimissä, mutta ne lasketaan kotitalouksien velaksi, koska kotitaloudet ovat vastuussa lainan maksamisesta rahoitusvastikkeidensa muodossa. Näin kotitalouksien velkaantuminen tapahtuu ikään kuin ”piilossa” ja sitä voi olla vaikea mieltää omaksi velaksi, vaikka se on sitä.
Iso taloyhtiölaina lisää riskejä monella tapaa. Mikäli joku asukas ei pysty maksamaan omaa osuuttaan taloyhtiölainasta, voi se langeta muille osakkaille maksettavaksi. Tämä on hieman harvinaisempaa, mutta ehdottomasti huomioon otettava seikka. Esimerkiksi jos samassa taloyhtiössä on paljon saman alan tai jopa saman yhtiön työntekijöitä ja kyseisellä alalla menee huonosti, voi se johtaa irtisanomisiin tai lomautuksiin, mikä puolestaan heijastuu osakkaiden maksuvaikeuksina.
Iso ja pitkäikäinen laina on myös altis korkotason muutoksille samalla tavalla kuin oma henkilökohtainen asuntolainakin. Korkojen nousu näkyy taloyhtiölainan kallistumisena ja tämä näkyy suoraan kasvavana rahoitusvastikkeena, jolloin kotitalouden kuukausittaiset menot lisääntyvät.
Yksi huomionarvoinen asia on myös omistussuhteen jakautuminen asuntosijoittajien sekä asunnoissa itse asuvien kesken. Pankit ovat alkaneet myöntämään ”huonompaa” lainaa taloyhtiöille, joissa omistus keskittyy asuntosijoittajille. Huonommalla lainalla tarkoitan lyhyempää maksuaikaa, pienempää lainamäärää sekä korkeampaa korkoa. Pankit perustelevat tätä sillä, että itse asunnoissaan asuvat ovat luotettavampia lainanmaksajia kuin sijoittajat, jotka voivat karkota nopeastikin, jos tiedossa on isoja remontteja.
Taloyhtiölaina ei kuitenkaan ole pelkästään huono asia, vaan se myös mahdollistaa paljon! Ilman taloyhtiölainaa ei Suomen asuntomarkkinat näyttäisi nyt siltä miltä ne näyttävät. Kohteita saadaan rakennettua enemmän ja niistä pystytään pitämään parempaa huolta. Sitä kautta myös yhä useammalle oman kodin hankinta mahdollistuu. Lisäksi taloyhtiölaina mahdollistaa remonttien toteuttamisen, joka on hyvässä taloyhtiössä ensiarvoisen tärkeää. Näistä lisää seuraavaksi.
3. Mitä remontteja taloyhtiössä on tehty
Isännöitsijäntodistuksesta kannattaa etsiä hyvissä ajoin sivu, jossa kerrotaan tehdyt remontit. Tehdyt remontit kertovat hyvin, miten talouyhtiöstä on pidetty huolta vai onko siitä. Joissain tapauksissa tehtyjen remonttien lista saattaa olla todella pitkä ja ensimmäinen fiilis on, että ”oho, onko tämä näin huono taloyhtiö, että koko ajan tarvitsee remontoida ja huoltaa!?” Tässä kohtaa haluan heti lohduttaa sinua. On hyvä asia, jos lista on pitkä. Se nimittäin kertoo siitä, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin ja siitä pidetään huolta.
Tehtyjen remonttien ja huoltotöiden listan pituus ei toki vielä kerro koko totuutta, vaan on tarkastettava, mitä lista pitää sisällään, toisin sanoen mitä toimenpiteitä taloyhtiössä ollaan tehty. On hyvä asia, jos pienet viat korjataan heti eikä niiden anneta paisua suuriksi. Tutki listasta myös onko taloyhtiössä tehty isoja ja kalliita remontteja. Näillä tarkoitan esimerkiksi linjasaneerausta (=putkiremontti), julkisivu-, katto-, ikkuna- sekä parvekeremonttia. Jos näitä remontteja ei ole tehty tai edes jotain niistä, kasvattaa se tulevaisuuden kuukausimaksujasi yhtiövastikkeen korotuksen muodossa, koska ennemmin tai myöhemmin tällaiset remontit tulee tehdä.
4. Mitä remontteja taloyhtiöön on tiedossa
Vähintään yhtä tärkeää kuin jo tehtyjen remonttien listan tarkastaminen on myös tulevien remonttien suunnitelmaan tutustuminen. Jokaisen taloyhtiön tulee lain mukaan tuottaa kunnossapitotarveselvitys, KPTS, josta selviää lähitulevaisuudessa, yleensä viiden vuoden sisällä tehtävät, korjaus- ja huoltotyöt.
Mikäli KPTS lista on pitkä tai se sisältää isoja remontteja (lue kohta 3 lopusta), niin silloin asunnon hinta on yleensä myös alhainen. Tämä johtuu siitä, että isot ja kalliit remontit ovat vasta tulossa ja uusi omistaja joutuu niistä maksumieheksi. Esimerkiksi putkiremontti maksaa helposti noin 400-900€/m2 , joten tämä kannattaa ottaa huomioon asuntoa ostaessa ja asuntolainaa neuvoteltaessa. Tuleviin remontteihin kannattaa varata rahaa jo etukäteen ja ottaa se huomioon esimerkiksi lainanlyhennyssuunnitelmassa, ettei elämästä tee liian tiukkaa remonttikulujen iskiessä kohdalla. On todella ikävää, jos unelmakodistaan joutuu luopumaan pakkomyymällä se taloudellisten vaikeuksien vuoksi.
Kaikkia tulevia remontteja ei välttämättä ole KPTS:ssä lueteltu, jos ne ei oo seuraavan viiden vuoden aikana ajankohtaisia. Tässä kohdin kannattaakin tarkkailla yleisilmettä ja pohtia, että mitä remontteja voi tulla esim. 10-vuoden sisällä. Esimerkiksi julkisivuremontti voi olla tulossa, jos sellasta ei oo tehty ja taloyhtiö on rakennettu 60-70-luvulla ja naapuriyhtiöissä sellanen on tehty.
Toivottavasti tästä oli sulle apua ja nyt uskallat tarttua asuntonäytössä tarjottuihin papereihin luottavaisesti! Vaikka asunnon osto ei olisikaan juuri nyt ajankohtainen, kannattaa tallentaa tämä teksti suosikkeihin, jotta löydät sen siinä kohtaa, kun ostohousut menevät jalkaan.
